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发布日期:2021-08-13 09:43

什么是甲级写字楼?最后,还有一个官方标准!

很多粉丝都问过我们这个问题:甲级写字楼是什么样的建筑?它们和普通写字楼有什么区别?今天,我们来谈谈这个概念。

其实甲级写字楼的概念,和“公寓”一样,原本是一个约定俗成的说法。行业内没有统一的标准和文字规定,国内建筑设计规范中也没有这样的术语。媒体上也有一句俗语叫“5A写字楼”,但5A指的是写字楼产品的智能化水平,主要考虑硬件。

那这个说法是怎么来的呢?百科数据是这样写的:

甲级写字楼是在以港台为代表的外商与大陆开发商合作开发涉外写字楼的过程中逐步引进和推广的。按综合类别分为A、B、c几个等级,一般来说,A级写字楼从八大特征进行国际评判:管理国际化;24小时办公大楼;人性化:空间的舒适性和实用性;数字化;节能;交通便利和商业化等。

换句话说,国际上对甲级写字楼的评价一般取决于硬件设施、物业管理、交通便利性等。

在中国,房地产咨询公司如仲量联行、dtz、第一太平戴维斯等?;岫愿鞲龀鞘械男醋致ソ衅兰?,但每个机构的评级标准并不统一,有的写字楼运营商还会“自称甲级”。

所以甲级写字楼大部分时间都不是一个严谨的概念,和“高档写字楼”差不多。但2019年10月,广州市商务局发布了全省首个商业建筑等级评定地方标准《商务楼宇等级评定规范》 (DB 4401/T30-2019),并于2019年12月1日起实施。

这意味着广州的超甲级写字楼和甲级写字楼终于有了官方认可的标准。根据《规范》,广州将按照以下四个指标对写字楼进行评分,每个指标对应的分值如下:

楼宇设施(35分)

楼宇运营(25分)

楼宇招商(20分)

社会经济贡献(20分)

四大指标加起来总分100分,超甲级写字楼的得分不能低于90分,甲级写字楼的得分不能低于80分。

也就是说,在国际标准的基础上,广州的地方标准还增加了两个指标:“投资能力”和“社会经济贡献”。

从实际观察来看,如果一栋楼符合甲级写字楼标准,会有这样一些共性:

一般业主自持,不卖,或者自持比例超过80%。

体量要足够大,甲级办公楼建筑面积不少于5万平方米,甲级办公楼不少于2万平方米。

建筑立面时尚,有设计感。

它位于政府建设的办公集群区,光靠办公楼是成不了气候的。周边800米内有地铁站、公交站,1公里内有五星级酒店、米其林餐厅。

电梯实行客货分离,电梯等待时间一般不超过30秒,办公室实际高度不低于2.8米,且大堂高度不低于9米。

拥有先进的智能设施,中央空调、电梯、安防设备高度智能化。

空置率不到20%,租金比100元的还高。甲级写字楼实际从业人数不低于2000人,甲级写字楼不低于500人。

广州的超甲级写字楼大多位于花城广场两侧,最典型的是东塔和西塔。甲级写字楼相对薄弱,如IGC西塔楼、体育中心,财富世纪广场等

当然,以上只是甲级写字楼的一些“共性”,不太准确。让我们具体看看广州的地方标准和规则。以下指标非常准确:

1、楼宇设施(共35分)包括:交通条件(3分)、周边设施(2分)、场地规模(3分)、办公空间(3分)、客梯(3.5分)、停车位(2分)、便利设施(3.5分)、绿色节能(2分)、建筑装饰/壮举

2、楼宇运营(共25分):物业管理要求(3分)、人员要求(3分)、日常运营(9分)、楼宇服务(5分)、客户满意度(3分)、升级维护(2分)

日常运营和建筑服务在分数占很大比例

3、楼宇招商(共20分):年均入住率3分,月均租金水平5分,客户认可度4分,本地登记率3分,客户条件5分

4、社会经济贡献(共20分):纳税总额4分,纳税大户数5分,纳税强度3分,就业3分,社区互动3分,行业互动2分。

根据上述官方标准,广州市商务局于2020年首次发布了广州超甲级、甲级写字楼评定名单,包括18栋超甲级写字楼和39栋甲级商业写字楼,排名不分先后:

广州超甲级写字楼名单(共18栋)

广州甲级写字楼名单(共39栋)

数据显示,广州超甲级写字楼80%以上、甲级写字楼50%以上位于天河区,且均集中在中心番禺市区,南沙、花都、增城没有正式评估的甲级写字楼。

但相信在万博番禺、南沙灵山岛尖、花都中轴线、新塘TOD等写字楼集中交付后,周边地区会出现一些甲级写字楼。

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